2022-4-30 17:33 |
Про 112 000 м2 над Москва-рекой и причины роста цен в самом дорогом сегменте недвижимости
В сложившихся предлагаемых обстоятельствах состоятельные россияне ринулись снимать деньги со вкладов в российских банках и вкладывать их в самую твёрдую из валют – м2 элитной недвижимости в Первопрестольной. О том, как обстоят дела на рынке премиальной недвижимости мы рассказали в нашей прошлой статье . Что там у нас с домами? Агентство «Метриум», занимающееся профессиональной аналитикой на российском рынке, подводя итоги первого квартала 2022 года, обращает внимание на то, что в элитном сегменте первичного рынка буквально смели доступные предложения, что привело к резкому сокращению существующей экспозиции элитной недвижимости. На конец марта там можно было обнаружить 42 жилых комплекса, где на всю российскую столицу оставалось нераспроданными 635 апартаментов и квартир зашкаливающей стоимости, общая площадь которых превысила 112 м2. В январе, феврале и марте число лотов (за счёт реализации «самых доступных») уменьшилось на 15%, а сама площадь сократилась на 10,5. Кто возглавил «топ» элитной недвижимости в Москве? Застройщик Sminex, пребывающий на строительном рынке московской недвижимости с лозунгом «Мы создаём комфорт» более 15-ти лет, предлагает приобрести сразу 4 особняка, возведённые в Орлово-Давыдовском. Не думайте, что это «сельцо» вроде Рублёвки в окрестностях Москвы. Это переулок, расположенный в центре Белокаменной (Мещанский р-н), одно из ответвлений проспекта Мира. Километр от Садового кольца. Предлагается приобрести единым лотом все четыре особняка, каждый из которых, уверяет девелопер, олицетворяет собой самые современные стандарты роскоши комфорта. Не верить застройщику причин нет. Старт продаж в 4 квартале 2023 года. По карману, явно, не всем и в ипотеку сложновато будет оформить. «Метриум» находит объем экспозиции рекордно низким за счёт сокращения предложения (не успевают российские девелоперы настроить больше элитного жилья, не ожидался и не предугадывался повышенный спрос в условиях санкционного давления Запада). В каких районах Москвы предлагается недвижимость элитного сегмента? По информации, предоставленной агентством, структура предложений сильно не изменилась. Большая часть элитной недвижимости сконцентрирована в двух столичных районах. Это Якиманка (23,8%, что больше на 1,3%, чем в предыдущем квартале) и Пресненский (22,6%). Им уступают Хамовники с 16,4% и Арбат с 14%. По типу недвижимости экспозиция примерно поровну разделилась между апартаментами (51,5%) и квартирами (48,5%). В чём отличие апартаментов от квартир? Если рассматривать ситуацию в соответствии с буквой закона, то апартаменты являются коммерческой, а не жилой недвижимость, поэтому получить в них регистрацию по месту жительства проблематично. В «классическом варианте» апартаменты приобретаются в качестве дополнительной недвижимости к основному жилью. Сказать, что людям, приобретающим в Пресненском и в районе Якиманки, «кровь из носу нужна» постоянная регистрация для получения социальных выплат и пенсий по месту жительства, конечно, нельзя. Но мы в России. И «прописка» - фактор значимый. Отсутствие возможности получить штампик в паспорт (которая частично компенсируется возможностью зарегистрироваться в апартаментах по месту пребывания, если, конечно, управляющая компания взяла на себя функционал гостиничного оператора) застройщики иногда компенсируют скидками. Как обстоит ситуация с готовностью элитной недвижимости? По данным «Метриум», более половины предложений в этом сегменте рынка составляли готовые лоты (50,6%), где застройщик уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию. На втором месте предложения по элитным объектам недвижимости на стадии «котлована» (19,7%). Примерно столько же предложений в экспозиции сегмента на этапе отделки (18,6%). На этом фоне минимальным является предложение на этапе монтажа этажей (11,1%). В первом квартале 2022 года наблюдается очевидное смещение экспозиции в сторону двухкомнатных апартаментов и квартир (38,8%, что больше, чем в предыдущем квартале на 2,3%). Достаточно много «трёшек» (22,4%) и недвижимости с большим количеством помещений (24%). А вот выборка «однушек» и студий невелика. Однокомнатные квартиры составляют лишь 14,5%), а студии (элитные «клетушки-малометражки») от общего объёма элитного рынка — всего 0,3%. И, наконец, самый важный момент — средняя стоимость м2 в «элитке» Эксперты «Метриума» зафиксировали серьёзный рост в первом квартале 2022 года. Относительно предыдущего квартала рост составил 16,8%. А за год средняя стоимость м2«элитки» выросла на 61,6% . Факторов, которые повлияли на этот рост, множество. Растёт стоимость строительных материалов, пересматриваются (разумеется, в сторону увеличения) расценки девелоперов в уже готовых жилых комплексах. Вымывание более доступной части элитной недвижимости и сокращение общего количество предложений — тоже триггер роста стоимости». И ещё: в кризисной ситуации платежеспособность потенциальных приобретателей элитной недвижимости удивила не на шутку. Кризис – та самая ситуация, когда пора вскрывать матрас и доставать деньги. В каких районах Москвы цены выросли больше всего? Серьёзный стоимостный прорыв случился в Басманном районе, где средняя цена м2 «элитки» подскочила на 33,5%. В этом районе был распродан жилой комплекс «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)». Эта недвижимость позиционируется, как «клубная». На 30,8% выросли цены в Мещанском районе, где готов к продаже упомянутый выше жилой комплекс «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» со стоимостью квадратного метра, пробившего отмету в 20 тысяч долларов. «Радует» Якиманка, где средневзвешенная стоимость м2элитной недвижимости установила стоимость в 2 393 574 рублей. Эксперты объясняют это ростом стоимости элитного жилья в комплексе «Лаврушинский», который девелопер позиционирует ёмкими, но покоряющими сердца «испорченных квартирным вопросом москвичей», характеристиками: «Дом с видом на Кремль» и «Небывалое качество жизни» Кстати, о характеристиках. Очень многие застройщики, придумывая эпитеты к своим элитным новостройкам, употребляют фразу «бескомпромиссное решение». Что это помимо взаимного плагиата отделов копирайтинга? Слово «бескомпромиссный» означает непреклонный, несгибаемый. Можно ли допустить, что речь идёт о стоимости, которая будет только расти и не сдаст ни копейки в сторону понижения цены? Вопрос, конечно, риторический. Девелопер гарантирует «небывалое качество жизни» для жильцов, искушённых беспрецедентным комфортом. В том числе, обещает увеличить продолжительность самой жизни, так как помимо бассейнов, хамамов, шикарных лобби, индивидуальных систем увлажнения в каждой квартире, глобальных игровых комнат для самых счастливых в мире детей, индивидуальных систем кондиционирования, систем очистки воды в сливных бачках до уровня бутилированной и прочих уже известных искушенным жильцам прелестей жизни, здесь реализована технология, забирающая воздух для вентиляции ЖК из поднебесья на высоте выше 50 м. Если кто-то решит пошутить насчёт того, что московские небожители дышат «совершенно другим воздухом», чем те, кто выстраивается перед дверью «Пятёрочек» в период распродаж, то это будет не метафора, а реальность. Угарного газа у людей из «Лаврушинского» куда меньше, чем в среднем по Москве. Такая вот «вентиляционная сегрегация», влияющая на продолжительность жизни (если, конечно, жить всё время здесь и пределов «Лаврушинского» не покидать). Впрочем, в жилом комплексе есть абсолютно всё, что необходимо для счастливого, богатого и комфортного бытия. Стоимость квадратного метра в ЖК «Лаврушинский» достигает 5 586 628 рублей, а самая дорогая квартира «потянет» на 2,3 млрд. Незначительно подешевели квартиры на Таганке за счёт продажи нескольких элитных квартир, а общая картина роста «элитки» по районам выглядит так. Есть ли квартиры дороже, чем в ЖК «Лаврушинский»? Они существуют и это не фантастика. В жилом комплексе «Carre Blanc» на Пречистенской набережной можно обнаружить предложения за 3,4 млрд рублей (площадь такой квартиры 538,2 м2). Здесь предлагают 46 апартаментов, включая 4 пентхауса с собственными террасами и великолепными видами на центр столицы. Например, на Храм Христа Спасителя. Как тут не вспомнить Виктора Пелевина, автора фразы: «Солидный Господь для солидных господ»? В 95-этажном небоскрёбе «Восток» в комплексе башен «Федерация», можно «со вкусом поселиться», заплатив 2,6 млрд рублей. Поработать придётся всего 2100 лет. Маленький нюанс: здесь недвижимость не жилая, а коммерческая — это помянутые выше «апартаменты», поэтому, если вам принципиально нужно «прописаться в Москве» для оформления новых майских льгот малоимущим семьям, то – «увы». Сделайте лучше «липовую регу» у «Трёх вокзалов». Подведём итоги I квартала. Цены на элитную недвижимость продолжают расти. Покупательская способность остаётся на высоте. Объем предложений сокращается. Девелоперам бы поднапрячься и явить потенциальным приобретателям палитру новых разнообразных предложений. За ними не заржавеет.
Подробнее читайте на rusplt.ru ...
